賃貸のエアコン故障、直らない時は？家賃と自分で頼める2つの場合

2026年8月29日2026年8月30日

エアコンガイド編集事務局

賃貸のエアコンが壊れたとき、修理費を払うのは、部屋の設備として貸されたものなら大家さん側、前の入居者が置いていったものや自分で付けたものなら自分です。大家さんに伝えたのに直されないまま日が過ぎた場合は、自分で修理を手配して、その費用を退去を待たずに請求できると条文に書かれています。

この記事でわかること

修理費を自分が払うことになるのは、どのエアコンか
直してもらえないまま日が過ぎたとき、自分で手配できる2つの場合
使えない日が続いたときの家賃が、どう示されているか
交換で出てくる「10年」が、何の10年なのか

勝手に業者を呼ぶと自腹になる、という注意はよく見かけます。その先で何ができるかまで書きました。

条文と家賃の減額ガイドラインは、原本を開いて確かめました（2026年8月9日）。

修理費は、部屋の設備として貸されたエアコンなら大家さん側の負担です

そのエアコンが下の表のどれに当たるかで、修理費を誰が払うかが変わります。貸している物件の設備を修繕する義務は貸す側にあると民法606条1項が定めており、備え付けのエアコンはこの原則の中に入ります。

スクロールできます

そのエアコン	修理費を払うのは
部屋の設備として貸されたもの（備え付け）	大家さん側
前の入居者が置いていったもの（残置物）	自分
自分で買って取り付けたもの	自分

備え付けのエアコンでも、故意や不注意で壊してしまったときは扱いが変わります。

自分のエアコンがどの行にあたるかは、賃貸借契約書の1枚目にある「設備等」の欄で分かります。そこで何という語を探すかは賃貸のエアコンで契約書のどこを開くかにまとめました。動いてはいるが臭う、汚れているという場合も、そちらで扱っています。

先に誰へ連絡するかと、伝える中身は管理会社と大家さんへの連絡の順番に書いています。

なお、大家さんに何も言わずに自分で業者を呼んで直してしまうと、あとから費用を出してもらえない場合があります。ただし、伝えたのに直してもらえないままのときには、例外が民法に置かれています。

大家さんが直してくれないとき、自分で修理を頼める場合が2つあります

大家さんに伝えたのに相当の期間内に直されないとき、または急いで直さないと困る事情があるときは、入居している側が自分で修繕をすることができると民法607条の2に定められています。

条文でいう賃借人が入居している側、賃貸人が大家さんにあたります。

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。

一　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

二　急迫の事情があるとき。

（出典：e-Gov法令検索民法第607条の2・賃借人による修繕）

連絡した記録が残っているかで、話の進み方が変わります

1号にあたるかどうかは、修繕が必要だと大家さん側に伝わっているかで決まります。条文は「通知し、又は賃貸人がその旨を知った」と書いていて、こちらから伝える場合と、大家さんがすでに知っている場合の両方が入ります。

そこで手元に残しておくのが、次の記録です。

連絡した日時と相手：管理会社の担当者名まで
使えなくなった日：エアコンが止まった日
言われた内容：業者へ回す、順番待ち、など

電話だけでやり取りすると、伝えた日付が手元に残りません。メールやアプリなど履歴の残る手段を1回はさんでおくと、日付がそのまま残ります。

「相当の期間」に日数の決まりはありません

条文には「相当の期間」としか書かれておらず、何日という定めはありません。同じ1週間でも、真冬に暖房が止まった部屋と、冷暖房を使わない時期とでは意味が変わるためです。

日数の代わりに材料になるのは、季節と部屋の気温、連絡してからのやり取りの回数、着手すると言われた日からの経過です。小さな子どもや高齢の家族と暮らしているかも、そこに加わります。

2号の「急迫の事情」は、期間の経過を待たずに動ける側の定めです。放っておくと部屋や建物に被害が広がるようなときが、これにあたると読めます。

今日中に来てもらいたい場合の頼み方は電話の最初に聞く3つの質問にまとめています。

立て替えた費用の請求は、退去のときまで待ちません

自分で修繕を頼んだ場合の費用について、民法608条1項はこう書いています。

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

（出典：e-Gov法令検索民法第608条・賃借人による費用の償還請求）

目を留めるのは「直ちに」です。同じ条文の2項では、部屋の価値を高めるために使ったお金は退去のときの精算とされています。使える状態に戻すために出した費用は、そちらではなく、待たずに請求できる側です。

ただし、大家さんに伝える前に自分で手配してしまった分は、請求が通らないことがあります。607条の2が通知を条件に置いているためです。金額が大きくなりそうなときほど、手配の前に一報を入れておきます。請求するときに手元に要るのは、業者の見積書と領収書です。

話が進まないときの相談先

やり取りが止まってしまったときの相談先が、消費者ホットラインの188番です。お住まいの市区町村や都道府県にも、賃貸住宅のトラブルを扱う相談窓口が置かれていることがあります。

ここに書いたのは条文とガイドラインの内容までで、個別の事情についての法律相談の代わりにはなりません。金額が大きいとき、話がこじれているときは、こうした窓口を先に使ってください。

伝えてから相当の期間が過ぎていて、自分で手配する側に回るかを迷っている段階なら、先に見積りだけ取ります。書面に残った金額は、管理会社や大家さんへ改めて伝えるときの材料にもなります。

エアホームは修理を専門に扱うサービスで、フォームから症状を伝えて見積りを依頼できます。フォームを送る時点で費用はかからず、その場で申し込む義務もありません。現地で調べる段階の料金と対応できる地域は公式サイトに記載がないため、この2つは問い合わせのときに合わせて確かめてください。

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エアコンが使えない間の家賃は、日割りで減らす目安が示されています

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が令和6年（2024年）10月4日付で示している賃料減額ガイドラインでは、エアコンが作動しない場合の減額割合を10％、免責日数を3日としています。

ただし、この10％と3日は法的拘束力のない目安で、そのまま適用されるわけではありません。同じ資料の欄外に、こう断ってあります。

※あくまでも上記ガイドラインは、法的拘束力はなく目安を示しているものであり、賃料減額割合や免責日数は状況に応じて調整可能であり、必ず使用しなくてはならないものではない。

（出典：日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」令和6年10月4日・P.1）

目安の10％は、家賃の1割が毎月戻る話ではありません

10％と聞くと、家賃8万円なら毎月8,000円が戻ると読めます。資料には「減額の算出方法は、日割り計算で行う。」と書かれています。

原本の計算例はガスの不具合を例にしたもので、エアコンの例は載っていません。そこで、同じ算出方法にエアコンの条件を当てはめて、エアコンガイド編集事務局が計算しました。

家賃80,000円の部屋で、エアコンが10日間使えなかったとします。

80,000円 × 10％ ×（10日 − 3日）÷ 30日＝約1,867円

1か月は30日として計算します。家賃の金額は例として置いたものです。真夏に10日間使えなかった場合でも、目安どおりに計算すると2,000円に届きません。

家賃そのものは、民法611条1項が受け持ちます。入居している側に落ち度がない場合について、使えなくなった部分の割合に応じて「減額される」という書き方で、求めて初めて減るという形ではありません。もっとも、割合も日数も個別に判断されます。金額を自分で差し引いて振り込む前に、計算の根拠を添えて管理会社へ申し出てください。

家賃を減らす計算では、最初の3日が外れます

エアコンが止まってからの3日間は、原本で免責日数と呼ばれています。物理的に代替物の準備や業務の準備にかかる時間を一般的に算出し、賃料減額割合の計算日数に含まない日数、というのがその定義です。

エアコンについては、この免責日数が3日。止まった日から3日間は計算に入らず、4日目以降が対象です。記録に残しておくのは、止まった日と直った日の両方の日付です。

季節や設置台数で調整する注記が、エアコンの行だけに付いています

エアコンの行には、同じ並びのほかの項目に付いていない注記が1つ添えられています。

発生した季節・地域、間取りや設置台数等を考慮し、必要に応じて賃料減額割合を調整する。

原本のP.1を読んだ範囲では、この注記が付いていたのは、同じ区分に並ぶ項目の中でエアコンの行だけでした。真夏に1台しかない部屋で止まった場合と、複数台あるうちの1台が止まった場合とを同じ割合で扱わない余地が、資料の側に残されています。

季節と部屋の台数も、日付と一緒に書き添えておきます。

エアコン交換の「10年」は、替えてもらえる年数のことではありません

賃貸でエアコンの交換を考えるときに出てくる10年は、部品が手に入る期間と、自分で払う人が買い替えを考える線の2つを指しています。どちらも、大家さんに交換してもらえる年数を定めたものではありません。

その10年が何を指した10年なのかで、話す相手が入れ替わります。

部品が手に入る10年は、直せるかどうかの話です

1つめは、メーカーが修理用の部品を持っておく期間です。数え始めるのは購入日ではなく、その機種の製造が終わった日。手元に来て10年たつ前に、部品が尽きていることもあります。

部品がないと分かった時点で、修理から交換へ話が移ります。その判断をするのは、設備を持っている大家さん側です。

「10年超で見積り3万円」は、自分で払う人が使う線です

2つめが、買い替えを考えるときの金額の線です。使用10年を超えていて見積りが3万円を上回るかどうかという線を部品が手に入る期間と買い替えの目安で扱っています。これは修理費と買い替えの費用のどちらを自分が出すかを比べるためのもので、費用を自分で払う立場の人が使います。

部屋の設備として貸されたエアコンなら、直すか替えるかを決めるのも、その費用を出すのも大家さん側です。3万円という線を当てはめるのは、その判断をする側です。

自分で買って取り付けたエアコンなら、費用を出すのも入れ替えを決めるのも自分です。その場合は買い替えの総額と古いエアコンの引き取り方が判断の材料になります。壊れる前に出る変化は故障の前ぶれにまとめています。

前の入居者のエアコンと自分で付けたエアコンは、費用も頼み先も自分で決めます

契約書の「設備等」の欄にエアコンの記載がない。管理会社に連絡したら、そちらで手配してくださいと言われた。前の入居者が置いていった機種や、自分で買って取り付けた機種では、この答えが返ってきます。

貸す約束の対象に入っていないぶん、修理を頼むかどうかも、いくらまで出すかも自分で決める側に回ります。ただし、契約のときに設備として扱うと書かれていれば話は変わるので、手元の契約書の記載が優先します。

自分で手配するときも、着手の前に管理会社か大家さんへ知らせておきます。部屋に業者を入れて手を加える作業だからです。

金額の見当をつけるなら、先に見ておきたいのは公表されている修理費に何が含まれているかです。出張料や診断料が別に乗るかどうかで、支払う総額が変わります。含まれるものと別に乗るものは修理費用の内訳で社別に確かめています。

設備として貸されていないエアコンについては、直すか替えるかも、どこに頼むかも、自分の判断です。金額を見てから決めたいときは、見積りだけ先に取ります。

エアコントラブルセンターは、全国2000社以上の加盟店の中から近い業者を紹介する仕組みです。出張料と見積もり料が無料と公式サイトに書かれていて、依頼を決める前ならキャンセル料もかかりません。

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賃貸のエアコン故障でよくある質問

修理を待っている間のホテル代は、大家さんに請求できますか？: 賃料減額ガイドラインに宿泊費の項目はなく、宿泊費が当然に戻る仕組みは示されていません。ホテルに移る事情があるなら、使えなかった日数と連絡の経緯を記録に残したうえで、費用の扱いを管理会社に相談します。
修理のときの立ち会いは必要ですか？: 部屋に入って作業するため、在宅するか鍵をどう預けるかを管理会社と決めます。修理費が大家さん側の負担であっても、日程を合わせるのは入居している側です。在宅が難しいときは、連絡の段階でその旨を伝えておきます。
大家さんに伝えずに修理を頼んでしまいました。費用は請求できますか？: 伝える前に手配した分は、立て替えた費用の請求が認められないことがあります。それでも、症状の記録・業者とのやり取り・いつから使えなかったかが残っているなら、それを揃えて管理会社に相談する余地はあります。